应届毕业生将成新生代租客 律师梳理租房指南

　　对于这个临时的栖身之所，刚毕业的大学生，可不能仅仅考量舒适度问题，租房还包含挺多法律学问，你若稍加不注意，兴许就会吃亏。本期海都说法，邀请福建尚民律师事务所吴家洪律师，结合法律百事通接到的咨询，对租房相关知识一一解答。

　　租房一族们，可得看准了，以下这些问题或许你也会碰到。

　　【关键词】违章建筑

　　租到违章房屋 受损失可索赔

　　四川人李先生：去年，我在市区城东街道南浦社区租了间房，后来发现是房东违章搭盖的，没有产权证，我还要付房租吗?

　　律师：根据法律规定，出租人就未经批准，或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。所以，你与房东之间签订的租赁合同无效，但你仍应根据合同约定的租金标准，支付房屋占有使用费。不过，若你因使用违章房屋受到损失，可以向房东主张赔偿。

　　【关键词】一房多租

　　房东一房多租 谁能使用房屋?

　　惠安王女士：我在丰泽区租了间店面，几个月后，突然有人来店里称房东将店面租给他，且租赁合同办理备案登记，要求我搬走，我该怎么办?

　　律师：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。所以，因你已经合法占有店面并经营数月，你可以继续使用店面而无须搬走。而不能取得租赁房屋的承租人，可向房东请求解除合同、赔偿损失。

　　【关键词】所有权变动

　　租赁期间房屋转卖 不影响租房合同效力

　　惠安王先生：去年，我在市区租了房，跟房东签订合同约租5年。前不久，房东突然说把房子卖给其他人。这种情况，我该怎么处理?

　　律师：根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。承租人仍可继续履行原租赁合同，直到合同到期。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，也就是说，若您租的房，在租赁合同发生效力之前，就被房东因债务等原因抵押给别人，且在您使用该房屋的过程中债务到期，那么该房屋应优先实现抵押;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　【关键词】租房装修

　　租户装修房子 到期后房东不用补偿

　　晋江林先生：3年前，我在市区租间店面，如今合同到期，我能要求房东支付我装修店面的费用吗?

　　律师：根据法律规定，除双方当事人另有约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。所以，你不能要求房东支付或补偿你的装修费用。但你可以拆除店面的装饰装修物，若因拆除造成房屋毁损的，你还应当恢复原状。

　　【关键词】一房多租

　　房东一房多租 谁能使用房屋?

　　惠安王女士：我在丰泽区租了间店面，几个月后，突然有人来店里称房东将店面租给他，且租赁合同办理备案登记，要求我搬走，我该怎么办?

　　律师：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。所以，因你已经合法占有店面并经营数月，你可以继续使用店面而无须搬走。而不能取得租赁房屋的承租人，可向房东请求解除合同、赔偿损失。

　　【关键词】所有权变动

　　租赁期间房屋转卖 不影响租房合同效力

　　惠安王先生：去年，我在市区租了房，跟房东签订合同约租5年。前不久，房东突然说把房子卖给其他人。这种情况，我该怎么处理?

　　律师：根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。承租人仍可继续履行原租赁合同，直到合同到期。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，也就是说，若您租的房，在租赁合同发生效力之前，就被房东因债务等原因抵押给别人，且在您使用该房屋的过程中债务到期，那么该房屋应优先实现抵押;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　【关键词】租房装修

　　租户装修房子 到期后房东不用补偿

　　晋江林先生：3年前，我在市区租间店面，如今合同到期，我能要求房东支付我装修店面的费用吗?

　　律师：根据法律规定，除双方当事人另有约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。所以，你不能要求房东支付或补偿你的装修费用。但你可以拆除店面的装饰装修物，若因拆除造成房屋毁损的，你还应当恢复原状。